Mein Berlin

Gibt es ein Recht auf Rendite?

Noch in diesem Jahr soll der Berliner Mietendeckel das Abgeordnetenhaus passieren. Gleich mitverhandelt wird die Frage, ob es in unserer Gesellschaft ein Recht auf Rendite gibt und wieso dieser Begriff derart in Verruf geraten ist.

´Das zahlt sich aus` ist ein Versprechen, dass wir uns immer mal wieder und in so ziemlich jeder Lebenssituation geben oder bekommen. Mach Sport und halte Diät! Das zahlt sich aus. Sei fleißig in der Schule, das zahlt sich später aus. Harte Arbeit? Zahlt sich sowieso aus. Dabei ist diese Redewendung in ihrer Urtümlichkeit an eine feste Gleichung gekoppelt. Investiere und sieh, was dabei für dich am Ende herausspringt. Generell genommen heißt’s: Gib etwas von dir und bekomme etwas zurück.

Dabei können wir uns darauf einigen, dass ein Investment nicht ausschließlich an materielle Werte gekoppelt ist. Wir können in uns, unsere Kinder, aber auch in ein Auto, ein Hobby oder eben in eine Immobilie investieren. Wir können Zeit oder Geld oder Leidenschaft investieren. Was dann hinten rauskommt, dafür haben wir andere Begriffe, die bei der Einordnung der Ergebnisse helfen. In den seltensten Fällen sind unsere Kinder Renditeobjekte. Erst wenn das Investment verdinglicht wird, nutzen wir den Begriff Rendite. Sie bezeichnet den Ertrag einer Kapitalanlage.

Bereits in der französischen Revolution hieß es nicht nur Freiheit, Gleichheit, Brüderlichkeit – sondern auch Eigentum! Denn durch Besitz konnten sich breite Teile der Gesellschaft aus der eigenen Unfreiheit lösen. Bauern konnten plötzlich selbst ein Stück Land erwerben und bestellen – oder renditebringend verpachten.

Seitdem gilt es als ausgemacht, dass man mit seinem Eigentum oder einer Sache anstellen könne, wonach einem der Sinn steht. Natürlich immer mit der Einschränkungen, dass ich niemanden gefährde oder die Rechte anderer berühre. Doch mit dem Eigentum erwirbt man auch unweigerlich immer gleich noch das Risiko samt aller Sozialpflichtigkeiten dazu.

Ob sich eine Investition aber auszahlt, weiß man erst im Nachhinein. Denn Kaufpreis und die mögliche Rendite bilden nicht nur den erwarteten Ertrag ab. Investitionen sind immer auch ein Pendel zwischen Chance und Risiko. Wer etwa in den 1990er Jahren im Berliner Prenzlauer Berg eine Wohnung gekauft hat, der konnte nicht ahnen, welche Preise der Markt 2019 hergeben würde. Wahrlich war das Investment reichlich risikoreich. Die Altbausubstanz war marode und auch der Ausstattungsstandard hinkte Jahrzehnte hinter allen Normen hinterher. Durch das Engagement der privaten Kaufpioniere in den Neunzigern sind die Wohnungen heute nicht nur größer, sie sind auch besser ausgestattet und energetisch saniert gleich noch umweltfreundlicher.

Doch vom großen Reibach konnte damals keine Rede sein: Die Mieten betrugen damals flächendeckend nur wenige Euro, das Erhöhungspotential war gering. Allerdings kauften in dieser Zeit nur wenige alteingesessene Berliner Mieter ihre Wohnungen. Die Deutschen sind, wenn es ums Wohnen geht, nämlich eine Mieternation. Mieten ist bequem, denn außer um die pünktliche Zahlung der Miete muss der Mieter sich um fast nichts kümmern, dafür ist der Vermieter zuständig. Und die Preisspirale hat sich für die meisten Menschen in der Stadt in den vergangenen Jahren auch gar nicht so weit nach oben gedreht: Die Durchschnittsmiete der „Deutsche Wohnen“ zum Beispiel ist von 2010 bis 2018 von 5,38 auf 6,55 Euro kalt je Quadratmeter gestiegen. Alles außer Rand und Band also.

Besonders politisch wurde in der Vergangenheit dennoch zu wenig dafür getan, dass sich mehr Menschen den Traum von einer eigenen Immobilie ermöglichen konnten. Darum blieben sie Mieter – bis heute.

Niedriger Preis, glückliche Mieter? Durch politisches Versagen änderte sich die Konstellation. Noch zur Jahrtausendwende überstieg das Angebot die Nachfrage an Berliner Wohnungen. Dann kamen die Start-Ups, und Berlin war plötzlich schwer angesagt. Vom Berliner Leerstand war schon 2010 nichts mehr übrig und noch immer wartet die Stadt auf eine Neubauoffensive. Konnten die Berliner sich in den frühen 2000er Jahren noch den Vermieter aussuchen, ist es heute genau andersherum. Jetzt sind es die Vermieter, die unter einer Vielzahl von Interessenten wählen können. Wenn ein potenzieller Käufer oder neuer Mieter mit den angebotenen Konditionen nicht einverstanden ist, steht die Schlange anderer Interessenten bis auf die Straße. Besonders prekär ist die Situation so für all diejenigen, die neu nach Berlin ziehen oder in der Stadt eine neue Bleibe suchen. Die haben eigentlich kaum eine Chance, eine Wohnung zu finden.

Dabei ist der Weg aus dieser Misere klar: Die Stadt braucht mehr Wohnungen, damit der großen Nachfrage ein noch größeres Angebot gegenübersteht. Auch der Berliner Senat weiß, dass bis 2030 rund 194.000 neue Wohnungen in der Stadt entstehen müssen, die Hälfte davon von privaten Investoren. Zur Info: Der Berliner Senat verfehlt die Ziele, die er mit dem kommunalen Wohnungsbau ausgibt, übrigens jedes Jahr.

Das wiederum liegt auch daran, dass den Entscheidern von Rot-Rot-Grün die Kompromisslosigkeit und Tatendrang abgehen, dass viele Entscheidungen in den vergangenen 20 Jahren falsch oder gar nicht getroffen wurden. Wenn allein im Berliner Innenstadtbereich eine Etage draufgesetzt werden würde, hätte man 200.000 Wohnungen mehr zur Verfügung. Dazu gibt es in der Stadt noch viel Nachverdichtungsmöglichkeiten und unzählige Brachflächen, das Tempelhofer Feld steht exemplarisch dafür. Auch über einen Teil der Kleingartenflächen, die  eigentlich Bauland sind, muss ein fairer Dialog geführt werden. Kurzfristig könnten schon die Halbierung der Grundsteuer oder das Angebot von Mietkauf für positive Effekte auf dem Berliner Wohnungsmarkt sorgen. Der Berliner Senat nimmt stattdessen massive Eingriffe in das Privatrecht vor.

Der Berliner Mietendeckel und die Zweckentfremdungsverbotsverordnung schreiben Bauherrn und Vermietern vor, zu welchen Maximalpreisen sie ihre Immobilie am Mietmarkt anzubieten haben. Dabei hat der Senat die Deckelpreise ganz bewusst so angelegt, dass sie weder die Kosten eines Neuerwerbs noch einen Neubau abdecken. Lage und Sanierungssituation spielen keine Rolle. Gerechtfertigt wird dies mit einer Neiddebatte über Traumrenditen, die Investoren in der Vergangenheit erwirtschaftet haben.

Dass die seit 2014 erbauten Wohnungen vom Mietendeckel ausgenommen werden sollen, ist ein schwacher Trost, denn auch Wohnungseigentümer, die 2013 gebaut haben, kalkulierten eine rückwirkende Deckelung nicht mit ein. Zudem höhlt diese Gesetzgebung jegliche Rechtssicherheit aus, weil plötzlich alles anders sein kann. Das Risiko eines Investments in Berliner Immobilien ist durch die Politik des Senats unkalkulierbar geworden. Dies gilt selbst für den wahrscheinlichen Fall, dass der Mietendeckel in einigen Jahren vor den Verfassungsgerichten kassiert wird.

Der Schaden ist angerichtet, denn Investoren werden fortan immer damit rechnen müssen, dass Renditen politisch bekämpft werden und bleiben weg.  Die Zahl der Baugenehmigungen ist spürbar zurückgegangen, und es ist nur eine Frage der Zeit, bis auch die Fertigstellungen diesem Trend folgen.

Der Berliner Senat verabschiedet sich bewusst von den Werten, die in einer pluralistischen Gesellschaft mit einer marktwirtschaftlichen Ordnung bislang als kleinste gemeinsame Nenner galten. Denn der  Mietendeckel öffnet Willkür und Beliebigkeit Tür und Tor. Bierpreis in der Kneipe zu teuer? Deckel drauf! Genervt von rechts von links im Straßenverkehr? Petition aufsetzen.

Im Endeffekt bekommen die Berliner nun den Wohnungsmarkt, den die Politik herbeigeführt hat. Diejenigen, die seit Jahren in Sachen Wohnungsbau blockieren und mauern, bekommen dennoch weiterhin das Vertrauen der Wähler. Es ist paradox. Natürlich gibt es auch Rechtfertigungen von links: Der Markt sei nicht die Lösung. Der Markt gehöre hart reguliert, die Immobilienwirtschaft zerschlagen. Nur das werde zu Niedrigmieten führen. Die Linke ist mit ihrem Sozialismusversuch bereits schon einmal krachend gescheitert. Das ist das eine. Durch Mietendeckel und Zweckentfremdungsverbot wird sich die Privatwirtschaft nicht mehr am Wohnungsbau in Berlin beteiligen, das das andere.

Die Stigmatisierung von Rendite und Reichtum wirkt wie ein Brandbeschleuniger im Diskurs. Es ist kein Verbrechen, wohlhabend zu sein. Es ist überdies keine Schande, weniger zu haben. Die Aufgabe von Politik muss es sein, dem gesamten Spektrum gerecht zu werden. Denn Vermieter leben nach denselben Gesetzen wie ihre Mieter. Im Gros sind die Verhältnisse zwischen Mieter und Vermieter übrigens auch fair. Lediglich der Sozialismus versteht unter dem Begriff fair hochnoblen Theorie-Altruismus, der in der Realität bislang immer gescheitert ist.

Und ja! Natürlich gibt es auch die, die mitunter auch hohe Renditen mit ihren Immobilien einfahren. Wenn wir aber an diesen Verhältnissen rütteln, staatlich verordnen, wie hoch die Rendite bitteschön zu sein hat, wer schützt dann noch geltendes Privatrecht und wer baut dann die Wohnungen?

In knappen Märkten wie dem Berliner Wohnungsmarkt tun wir gut daran, die Situation auszuhalten und an allen Stellschrauben zu drehen, um mehr Wohnungen in der Stadt möglich zu machen. Dazu gehört auch, dass auch den Wohnungsmarkt eben ein Markt ist, in dem es auch ums Geldverdienen geht. Denn das ist die Motivation von Investoren, überhaupt auch nur eine Wohnung zu bauen – ob wir wollen oder nicht. Wer es mit der Versorgung der Berliner Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum ernst meint, der muss eben auch Rendite zulassen. Wer das anerkennen kann, der erkennt sodann auch an, dass Fleiß und cleveres Wirtschaften im Rahmen des Erlaubten zu unternehmerischem Erfolg führt. Es gibt auch die, die einfach nur Glück hatten. Können Sie das aushalten?

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